INVESTISSEMENT LOCATIF: LES VILLES ETUDIANTES LES PLUS SURES, ET LES PLUS RENTABLES
INVESTISSEMENT LOCATIF : LES VILLES ETUDIANTES LES PLUS SURES, ET LES PLUS RENTABLES
Les villes universitaires sont souvent des cibles de choix pour les investisseurs immobiliers. Pourtant, les communes accueillant le plus d’étudiants ne sont pas toujours les plus rentables, ni même celles où les bailleurs trouvent le plus facilement des locataires... Démonstration.
Écrit par Antoine Laurent
Publié le 16/07/2021 à 17h59 Mis à jour le 16/07/2021 à 22h56
Quelles sont les villes étudiantes les moins risquées pour investir dans l’immobilier... et celles qui rapportent le plus ? Pour tenter de répondre à cette question, le groupe Masteos a réalisé une étude sur une soixantaine de communes proches ou accueillant des universités et grandes écoles. Pour ce faire, le spécialiste en investissement locatif a d’abord calculé les rendements bruts* dans ces villes. C’est-à-dire la performance financière théorique, en comparant les loyers moyens qu’ils peuvent espérer toucher avec les prix moyens des appartements sur place.
Évidemment le rendement brut n’est qu’un indicateur incomplet. Pour déduire une rentabilité réelle, les bailleurs doivent intégrer au cas par cas à leur bilan financier les charges locatives, impôts locaux, taxes, frais de gestion, travaux, assurances, ou encore le coût du crédit. Mais surtout, ils doivent prendre en compte le risque de vacance locative dans la ville. C’est-à-dire la difficulté plus ou moins élevée de trouver des locataires sur place, et d’éviter de voir trop longtemps leur logement inoccupé. Voilà pourquoi Masteos a construit un indicateur de tension locative, construit à partir des taux d’occupation de ses propres biens en gestion et des données du tensiomètre de la plateforme LocService. “La rentabilité théorique ne suffit pas à dire si un investissement est pertinent ou non. Il faut choisir à chaque fois le meilleur couple rendement-risque”, martèle Thierry Vignal, le président de Masteos.
Evry, Metz, Poitiers et Arras parmi les potentiels bons plans
En compilant son indice de tension locative et les rendements bruts de chaque ville, Masteos a pu identifier quelques spots prometteurs pour les futurs bailleurs. C’est ainsi qu’en Ile-de-France, le spécialiste en investissement locatif identifie Evry, Cergy et Villetaneuse comme des villes à “hauts potentiels” pour les bailleurs. Ces communes allient en effet, d’après les données compilées par Masteos, des rendements bruts annuels supérieurs à 6% du prix d’achat des appartements et des risques locatifs relativement faibles. En Nouvelle-Aquitaine, Masteos privilégiera plutôt la commune de Poitiers, où les rentabilités brutes dépassent 6%, avec des risques locatifs très faibles à ses yeux. Des villes telles que Metz, Caen, Orléans, Arras, Clermont-Ferrand ou encore Nîmes font également partie des spots à surveiller, fait valoir le groupe… Pour vous donner quelques idées d’investissement dans des villes étudiantes de votre région, découvrez les rentabilités brutes et les risques locatifs dans le tableau ci-dessous.
* Le rendement brut est calculé en divisant le loyer annuel théorique par le prix d’achat du bien. Les prix et les loyers moyens ayant servi de base au calcul du rendement brut ont été fournis par
l’estimateur en ligne Meilleurs Agents.